Durante anos, a entrada foi o grande muro entre os jovens e a compra de casa. Mesmo com um bom salário e a prestação a caber no orçamento, juntar 20 ou 30 mil euros de poupanças demorava uma década. A garantia pública veio atacar exatamente esse problema, e vale a pena perceber como funciona.
O que é a garantia pública?
É um compromisso do Estado perante o banco: numa compra de casa por jovens, o Estado garante até 15% do valor do imóvel. Na prática, isto permite ao banco financiar 100% do preço da casa, quando normalmente só financia até 90%. O muro da entrada desaparece.
Importante: o Estado não dá dinheiro nem paga parte da casa. Serve de fiador nessa fatia do empréstimo, que continua a ser todo seu.
Quem pode aproveitar?
As condições principais são estas, e têm de se verificar todas:
- Ter entre 18 e 35 anos.
- Domicílio fiscal em Portugal.
- A casa destina-se a primeira habitação própria e permanente.
- O valor do imóvel não pode ultrapassar 450.000 euros.
- Rendimentos até ao 8.º escalão de IRS.
- Não ser já proprietário de habitação.
Num casal, as condições aplicam-se aos dois. Se um dos membros tiver mais de 35 anos, por exemplo, a operação já não se enquadra.
E os impostos? Também há boas notícias
Além da garantia, os jovens até aos 35 anos beneficiam de isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra da primeira habitação, total até 330.539 euros (valor de 2026) e parcial até cerca do dobro. Numa casa de 250.000 euros, isto significa poupar mais de 10.000 euros em impostos. Pode confirmar os números no meu simulador de IMT e Imposto do Selo.
Os cuidados a ter
Financiar a 100% significa uma prestação mais alta e mais juros ao longo do contrato do que com uma entrada. A taxa de esforço continua a mandar: o banco só aprova se a prestação couber com folga no rendimento. E não ter entrada não quer dizer não precisar de poupanças nenhumas, porque os impostos, a escritura e os registos continuam a pagar-se do seu bolso, salvo as isenções de que falei acima.
O outro cuidado é a escolha do banco. Nem todos os bancos aderiram ao protocolo da garantia pública com o mesmo entusiasmo, e as condições de spread e seguros variam bastante entre eles. É aqui que o meu trabalho faz diferença: sei quais os bancos com melhor enquadramento para estes processos e negoceio as condições completas, não só a garantia.
Como avançar
Se cumpre as condições, o processo é igual a um crédito habitação normal, com o enquadramento da garantia tratado junto do banco. Eu acompanho tudo: verifico a elegibilidade, preparo a documentação, apresento o processo aos bancos certos e negoceio as condições até à escritura, sem custos para si.
Quer saber se a garantia pública encaixa no seu caso? Fale comigo ou comece por simular que casa consegue comprar.